Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, является его доходом
По мнению Минфина России, стоимость неотделимых улучшений капитального характера, произведенных арендатором без согласия арендодателя, признается доходом последнего. Однако с этой точкой зрения можно поспорить. Письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280
Комментарий
Минфин России считает, что во внереализационные доходы арендодателя включаются безвозмездно полученные неотделимые улучшения, которые произведены без его согласия. Такие доходы (в виде безвозмездно полученных работ) признаются по окончании срока аренды. Обосновывает свою позицию финансовое ведомство тем, что Налоговый кодекс РФ не содержит специальных положений по учету неотделимых улучшений, поэтому применяется общее правило, согласно которому безвозмездно полученное имущество увеличивает налогооблагаемую прибыль кроме случаев, указанных в ст. 251 НК РФ(п. 8 ст. 250 НК РФ).
Министерство заостряет внимание на том, что доходами признаются только неотделимые улучшения капитального характера, то есть связанные с реконструкцией, модернизацией и техническим перевооружением. Средства, потраченные арендатором на ремонт, не увеличивают налоговую базу арендодателя, так как в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ первый обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание.
По нашему мнению, выводы финансового ведомства относительно учета неотделимых улучшений капитального характера не соответствуют Налоговому кодексу РФ. Так, в пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ прямо сказано, что подобные улучшения, произведенные арендатором, признаются необлагаемыми доходами. Это правило действует независимо от того, согласовал арендатор неотделимые улучшения с арендодателем или нет (в отличие от положений п. 1 ст. 256 НК РФ, которые разграничивают отнесение неотделимых улучшений к амортизируемому имуществу по признаку согласованности).
Ранее Минфин России, рассматривая налогообложение неотделимых улучшений в арендованное имущество, учитывал положения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ(Письмо от 29.05.2007 N 03-03-06/1/334).
Рекомендации
Если организация не хочет спорить с налоговыми органами, то стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без ее согласия, она должна учесть во внереализационных доходах в периоде подписания акта приема-передачи имущества.
Если такая стоимость не была включена в налоговую базу, то до проведения налоговой проверки организации необходимо подать уточненную декларацию за указанный период и доплатить в бюджет недостающую сумму налога на прибыль и уплатить пени (ст. ст. 75, 81 НК РФ).
Если налогоплательщик готов к спорам с налоговой инспекцией, он вправе не включать в доходы стоимость спорных улучшений.
