Недостаточное описание объекта аренды в договоре не влечет признания такого договора незаключенным
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2014 № А75-518/2013
Ситуация
Стороны заключили договор аренды части помещения под торговый зал. После перечисления оплаты и подписания акта приема-передачи арендатор обратился к арендодателю с требованием вернуть уплаченную сумму, поскольку в договоре не согласован объект аренды. Получив отказ, арендатор обратился в суд.
Позиция истца
В договоре указан лишь адрес, по которому расположено принадлежащее арендодателю помещение, и размер площади, передаваемой в аренду. По мнению истца, в договоре должно быть прописано, какая именно часть имущества арендодателя передается арендатору, поскольку согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. В противном случае условие об объекте аренды считается не согласованным, а сам договор – не заключенным.
Позиция ответчика
Ответчик не согласен с истцом, считая, что договор отвечает всем требованиям закона. При этом он отмечает, что стороны договора составили и подписали предварительный план-схему с указанием арендуемой площади, а также договорились о том, что составят точный план помещения, часть которого передается в аренду, после возведения арендатором перегородки для осуществления торговли.
Позиция суда (в пользу ответчика)
Отсутствие в договоре аренды сведений, позволяющих точно установить арендуемое имущество, влечет признание такого договора не заключенным, поскольку не согласовано одно из его обязательных условий – об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации нельзя говорить о том, что данные об объекте аренды отсутствуют. Они содержатся в договоре (адрес объекта, площадь арендуемого помещения), но являются недостаточными и неполными.
Кроме того, подписывая акт приема-передачи помещения, арендатор не высказывал замечаний и возражений относительно отсутствия в договоре четких границ арендуемой им площади, а также перечислил согласованную в договоре арендную плату, то есть фактически приступил к исполнению условий договора аренды.
А согласно п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована должным образом, однако несмотря на это договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, арендная плата была перечислена и т.п.), то стороны договора не имеют права ссылаться на недействительность или незаключенность этого договора.
Исходя из этого, суд отказал истцу в удовлетворении его требований.
Рекомендации
Заключая договор аренды недвижимого имущества, следует обратить особое внимание на условие об объекте аренды. Из текста договора должно быть понятно, какое конкретно имущество передается по договору арендатору. Например, в договоре может быть указан номер сдаваемого в аренду помещения, на каком этаже оно располагается, как его можно отличить от других аналогичных помещений. К договору также можно приложить план, в котором четко обозначена арендуемая площадь. Подробное описание объекта аренды поможет избежать возможных проблем при исполнении договора.
