Пленум ВАС РФ разрешил некоторые вопросы, возникающие по договорам с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
Комментарий
Пленум ВАС РФ разъяснил, чем руководствоваться при разрешении споров, связанных с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем.
Остановимся на некоторых разъяснениях, которые могут быть полезны для сторон договоров:
1. Если при заключении договора купли-продажи недвижимости у продавца отсутствует право собственности на нее, то это не влечет недействительность сделки. Однако на дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать этим правом (ст.ст. 131 и 551 ГК РФ).
2. Для определения предмета договора купли-продажи достаточно указать в нем кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии). Если договор заключается на приобретение будущей недвижимости, то ее индивидуализация осуществляется путем указания иных сведений (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего помещения, иные характеристики, определенные в соответствии с проектной документацией).
Если в тексте договора недостаточно данных для идентификации объекта, но они имеются в акте приема-передачи, то такой договор считается заключенным. Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на имущество в данном случае не соответствует закону.
3. Если стороны договора купли-продажи будущей недвижимости не установили, какой именно объект подлежит передаче покупателю, то договор считается незаключенным.
При этом если покупатель подписал его под влиянием заблуждения относительно индивидуализации предмета договора, то он вправе требовать возмещения реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца.
4. Если недвижимым имуществом владеет покупатель, но право собственности на него зарегистрировано за продавцом, то покупатель может требовать государственной регистрации перехода права собственности через суд. При этом продавец должен возместить убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимость, которую он должен передать покупателю, или право собственности продавца на нее не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы, начисления процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.
5. Если по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям применяются правила главы 37 ГК РФ"Подряд".
Право собственности на такое здание возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Подрядчик, в свою очередь, имеет право на оплату выполненных работ, а при неоплате может требовать возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом на удержание (ст. 712 ГК РФ).
По условиям договора подрядчик может в качестве оплаты получить в собственность помещения в возведенном здании.
6. Если каждая из сторон договора вносит вклады для создания объекта недвижимости, то этот договор квалифицируется как договор простого товарищества.
Если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то право собственности на вновь созданное имущество возникает только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
7. Если предварительный договор предусматривает условия основного договора о продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, и устанавливает, что это имущество должно быть оплачено до заключения основного договора, то он является договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.
8. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения распространяется только на помещение, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.
Договор купли-продажи будущего жилого помещения регистрировать не нужно, он считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ в государственной регистрации перехода права собственности по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.
Вышеприведенные разъяснения применяются также к договору купли-продажи земельного участка, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 ЗК РФ).
Однако применять их при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, нельзя.
Рекомендации
Согласно п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ разъяснения Пленума ВАС РФ обязательны для арбитражных судов в России. Поэтому при разрешении указанных выше споров можно прямо ссылаться на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
