При смене собственника арендуемого имущества, гарантийный платеж взыскивается с нового арендодателя
Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 № КГ-А40/7190-11
Ситуация
Между организациями заключен договор аренды помещения, в соответствии с которым арендатор (истец) перечислил арендодателю гарантийный платеж. Позднее арендодатель продал помещение другой организации (новому арендодателю, ответчику), который впоследствии расторг договор аренды с истцом. Арендатор погасил все суммы и потребовал от нового арендодателя возврата гарантийного платежа. Тот отказался, поэтому истец обратился в суд.
Позиция истца
Арендатор считает, что он погасил все платежи по договору аренды, поэтому ответчик должен вернуть спорную сумму.
Позиция ответчика
По мнению ответчика, договор аренды не предусматривает возврат гарантийного платежа, поскольку этот платеж должен покрывать арендную плату за последний месяц и иную задолженность арендатора.
Кроме того, спорный платеж перечислен предыдущему арендодателю, который в свою очередь не передавал эти суммы ответчику. В связи с этим у предыдущего арендодателя возникло неосновательное обогащение, а новый арендодатель является ненадлежащим ответчиком.
Позиция суда (решение в пользу истца)
Суд проанализировал ст.ст. 608, 617 ГК РФ и п. 23 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 и пришел к следующему выводу.
После продажи помещения прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, и все права и обязанности по нему перешли к ответчику. Кроме того, новый арендодатель направил истцу гарантийное письмо, в котором обещал вернуть спорные суммы при отсутствии задолженностей по договору аренды. Поскольку арендатор погасил все задолженности, ответчик должен вернуть ему гарантийный платеж.
Довод нового арендодателя о том, что он не является надлежащим ответчиком, также отклонен судом, поскольку вопрос о последствиях расторжения договора аренды, в том числе и о возврате гарантийного платежа, должен разрешаться между сторонами этого договора, а прежний арендодатель стороной договора не является.
Рекомендации
Приобретая имущество, сданное в аренду, следует внимательно изучить все права и обязанности арендодателя. В дальнейшем исполнение обязанностей по договору аренды будет требоваться именно от нового собственника имущества, поскольку в соответствии с позицией ВАС РФ (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66) именно к нему перейдут все права и обязанности арендодателя.
