Размер платы за пользование имуществом по незаключенному договору аренды определяется исходя из цен, взимаемых по аналогичным договорам
К такому выводу пришел ФАС Московского округа в Постановлении от 24.05.2011 № КГ-А41/4975-11 по делу № А41-24869/10.
Ситуация
Истец (арендодатель, организация) и ответчик (арендатор, предприниматель) заключили договор аренды сроком на пять лет. Организация передала имущество по акту приема-передачи, а предприниматель перечислил обеспечительный платеж и арендную плату за два месяца. Однако в нарушение требований ст. 651 ГК РФ договор не был зарегистрирован, поэтому считался незаключенным. Арендодатель обратился в суд за взысканием платы за время фактического пользования помещениями.
Позиция истца
Организация указывает, что ответчик фактически пользовался имуществом в течение пяти месяцев (помещения были возвращены арендодателю только по истечении этого срока), тогда как им оплачены только два. По мнению истца, сумма арендной платы, подлежащая возмещению, должна определяться исходя из цены, указанной в договоре.
Позиция ответчика
Предприниматель ссылается на то, что не использовал помещения по назначению и фактически освободил их через два месяца. Кроме того, он указывает, что неоднократно обращался к истцу с уведомлениями, заявлениями, претензией об освобождении помещения, вывозе оборудования, расторжении договора аренды и подписании акта приема-передачи помещений.
Позиция суда (решение в пользу ответчика)
Суд, отклоняя доводы предпринимателя относительно направления уведомлений и требований арендодателю, указал, что ответчик не был лишен возможности при уклонении арендодателя от приема имущества в соответствии со ст. 655 ГК РФ составить акт возврата помещений в одностороннем порядке.
В ходе судебного заседания на основании представленного акта приема-передачи было установлено, что имущество возвращено арендодателю только через пять месяцев. В течение этого времени в арендованных помещениях находилось имущество предпринимателя, то есть ответчик фактически пользовался арендованными площадями. Поэтому должен перечислить истцу средства за неоплаченные три месяца.
Вместе с тем суд отметил, что договор является незаключенным, поэтому размер арендной платы, определенный в нем, не может применяться к спорным правоотношениям. Стоимость фактического пользования помещениями должна определяться в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается по аналогичному договору аренды. Стороны не представили документов, подтверждающих рыночную стоимость платы за пользование помещениями, а также не заявляли о проведении соответствующей судебной экспертизы. Поэтому суд пришел к выводу, что арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы в размере, определенном в договоре.
Рекомендации
В случае признания договора незаключенным размер арендной платы можно рассчитать исходя из среднерыночной цены. При этом будьте готовы представить документы, подтверждающие данную цену. В частности, таким документом может быть экспертное заключение, полученное от компетентного оценщика.
